Учет незавершенного строительства: процент готовности и его денежная оценка

evanalysis.pro · сентябрь 2026 · 12 минут

Тезис: учёт незавершённого строительства — это не только бухгалтерская строчка. Процент готовности объекта, который записывают в акт о состоянии НЗС, — это освоенный объём (EV) по-русски, выраженный в деньгах. Банк, заказчик и налоговая требуют одно и то же число — и именно оно управляет финансированием, отчётностью и контролем подрядчика.

Что такое незавершённое строительство в учёте

Незавершённое строительство (НЗС) — это совокупность фактических затрат на создание объекта капитального строительства, который ещё не введён в эксплуатацию. В бухгалтерском балансе НЗС отражается по строке 1130 (внеоборотные активы) в составе основных средств до момента ввода.

С точки зрения учёта в НЗС входят:

• фактические расходы на строительно-монтажные работы (СМР) по подписанным актам КС-2;
• стоимость оборудования, переданного в монтаж;
• затраты на проектирование и изыскания;
• прочие расходы, непосредственно связанные с созданием объекта (технадзор, стройконтроль, страхование).

Главное: НЗС — это накопленная стоимость, а не плановая. Каждый подписанный КС-2 увеличивает НЗС на сумму акта. Именно поэтому «процент готовности» и «денежная оценка НЗС» — не два разных показателя, а одно и то же число с двух сторон: процентная и абсолютная.

Параллельно существует понятие «кадастровый учёт незавершённого строительства» — постановка объекта НЗС на государственный кадастровый учёт. Это отдельная процедура (ФЗ № 218-ФЗ), которая требуется при продаже, залоге или банкротстве объекта незавершённого строительства. К оперативному контролю хода строительства она прямого отношения не имеет, но часто упоминается в запросах вместе с учётом НЗС — поэтому важно понимать разницу.

Процент готовности объекта: три метода оценки

Процент готовности объекта — это отношение фактически выполненных работ к полному объёму работ по проекту. Звучит просто, но на практике «как считать» принципиально влияет на число. Три основных подхода:

1. Физические объёмы (натуральный метод). Подходит для однородных работ: залито 1 200 м³ монолита из 1 900 м³ по проекту — готовность 63%. Этот метод самый точный, но требует нормального учёта фактических физобъёмов по каждому виду работ. При разнородных работах (земля + конструкции + инженерия + отделка) физобъёмы нельзя сложить напрямую — нужны весовые коэффициенты или переход к следующим методам.
2. Стоимостной метод (по освоению сметы). Накопленная сумма подписанных актов КС-2 делится на полную сметную стоимость объекта (договорную цену / BAC). Это де-факто стандарт при проектном финансировании: банк берёт именно это число из мониторинга. Недостаток: дорогие работы, выполненные в начале (нулевой цикл), завышают процент готовности по сравнению с физическим прогрессом.
3. Экспертная оценка (по готовности конструктивных элементов). Применяется для оценки объекта при страховании, кредитовании под залог или в ходе банкротного производства. Оценщик определяет процент готовности каждого конструктивного элемента (фундамент, стены, перекрытия, кровля, инженерные системы) по нормативным весовым коэффициентам (например, по Постановлению Правительства Москвы № 244-ПП или по УПВС) и суммирует. Этот метод даёт «рыночный» процент готовности, независимый от сметной стоимости.

На практике стройка использует все три метода одновременно: физобъёмы — для оперативного управления, стоимостной — для банка и учёта, экспертный — для оценки объекта. Расхождение между ними — сигнал: возможно, дорогие работы идут впереди при отставании физпрогресса, или есть скрытые авансы, не подтверждённые актами.

Денежная оценка НЗС: формула и логика

Формула учётной стоимости НЗС:

Прочие капитализируемые затраты — это всё, что увеличивает первоначальную стоимость будущего объекта основных средств:

• ПИР (проектно-изыскательские работы) — в момент принятия по акту;
• стройконтроль и технический надзор — пропорционально по месяцам или разово при закрытии;
• оборудование в монтаже — с момента передачи подрядчику по ф. ОС-15;
• страхование объекта строительства и СМР;
• проценты по целевому кредиту (инвестиционный актив — ПБУ 15/2008, п. 7–9).

Важный момент: для оперативного контроля проекта (прогресс, CPI, SPI) используется только часть стоимости НЗС — суммы по КС-2, которые соответствуют работам из базового плана (ведомости объёмов работ). Проценты по кредиту и ПИР в EV не входят — они увеличивают учётную стоимость актива, но не являются «освоением» по плану СМР.

Учёт НЗС → EV: как связаны

В методе освоенного объёма (EVM) ключевой показатель прогресса — EV (Earned Value, освоенный объём) — определяется как стоимость фактически выполненных работ в ценах базового плана. Именно это число лежит в основе расчёта CPI и SPI.

Связь с учётом НЗС прямая:

Таблица соответствий: учётные понятия НЗС ↔ показатели метода EVM.

Практический вывод: если у заказчика правильно выстроен учёт НЗС (разбивка по объектам, контроль КС-2 по позициям сметы), — данные для EVM уже существуют. Не нужна отдельная система: нужна правильная структура ведомости объёмов и дисциплина ввода данных из акта.

Подробнее о том, как превратить КС-2 в источник EV — в статье «Акт выполненных работ КС-2: как использовать для контроля хода строительства».

Пример расчёта: процент готовности и НЗС на реальном объекте

Рассмотрим условный административный корпус со сметной стоимостью СМР 300 млн ₽ и общим бюджетом проекта (BAC с учётом ПИР, надзора, оборудования) 340 млн ₽. На дату контроля подписаны акты КС-2 на следующие объёмы:

Пример условный. % готовности по стоимостному методу = EV / BAC_СМР = 144,0 / 300,0 = 48%.

Теперь добавим прочие капитализируемые затраты:

• ПИР: 18 млн ₽ (закрыты актами)
• Стройконтроль на дату: 4,2 млн ₽
• Оборудование в монтаже: 0 (передача запланирована на следующий квартал)
• Проценты по кредиту: 8,8 млн ₽ (накопленные за период строительства)

Обратите внимание: балансовая стоимость НЗС (175 млн ₽) выше, чем EV в методе EVM (144 млн ₽) — из-за капитализируемых затрат, не входящих в план СМР. Это нормально: учётная и управленческая цифры преследуют разные цели.

Зачем банку процент готовности

При проектном финансировании банк раскрывает кредитные транши только при достижении определённых показателей готовности. Стандартная схема (например, в Сбере, ВТБ, ДОМ.РФ по эскроу-механизму или в корпоративном проектном кредитовании):

1. Условия раскрытия транша привязаны к % готовности объекта (например, 30%, 60%, 90%).
2. Банк получает документацию: акт о состоянии НЗС, КС-2 с нарастающим итогом, справку о стоимости НЗС.
3. Инженер банка (строительный мониторинг) верифицирует % готовности — часто независимо от стройконтроля заказчика.
4. При подтверждении готовности выше порогового значения — раскрывается следующий транш.

Если внутренняя методика расчёта % готовности (стоимостная по КС-2) расходится с методикой банка (экспертная по конструктивным элементам), возникают задержки финансирования. Поэтому на старте проекта важно согласовать с банком единую методику — и придерживаться её во всех отчётах.

Зачем заказчику: связь НЗС с CPI и прогнозом

Для заказчика % готовности — это входная точка в систему управленческого контроля. Из той же ведомости КС-2, которая формирует НЗС, извлекаются три числа метода EVM: PV, EV, AC. Из них — диагноз и прогноз:

• CPI = EV / AC → стоимостная эффективность: сколько освоения даёт каждый потраченный рубль;
• SPI = EV / PV → индекс выполнения расписания: опережает ли стройка план или отстаёт;
• EAC = BAC / CPI → прогноз итоговой стоимости с учётом текущей эффективности.

Например, в нашем примере выше: если фактические затраты на СМР на ту же дату составили 162 млн ₽ (AC), то:

Это число (−37 млн ₽) становится сигналом для управленческого решения: нужно либо оптимизировать оставшиеся работы, либо готовить дополнительный бюджет, либо пересматривать план. Главное — решение принимается сейчас, на 48% готовности, а не при сдаче объекта.

Подробнее о формулах CPI и SPI, их пороговых значениях и типичных ошибках интерпретации — в статье «CPI и SPI: формулы, примеры расчёта и типичные ошибки».

Как правильно структурировать учёт объектов НЗС

Типичная ошибка — вести НЗС одним котлом на счёте 08 без аналитики по объектам и видам работ. В итоге нельзя ни посчитать % готовности по разделам, ни сопоставить с КС-2, ни провести EVM. Правильная структура аналитики:

1. Уровень 1 — объект строительства. Каждый объект (корпус, очередь, пусковой комплекс) — отдельный субсчёт. Это позволяет видеть стоимость НЗС по каждому объекту и не смешивать завершённые объекты с незавершёнными.
2. Уровень 2 — вид затрат. СМР по подрядчикам / ПИР / оборудование в монтаже / прочие / проценты. Это отделяет EV (СМР по КС-2) от не-EV-затрат (ПИР, проценты) в НЗС.
3. Уровень 3 — раздел WBS (опционально). Если учётная система позволяет, — аналитика по разделам ВОР (земля, фундаменты, каркас и т.д.). Это даёт возможность сопоставлять НЗС с разделами плана без ручной перекладки.

Правильно составленная ведомость объёмов работ (ВОР) — зеркальное отражение этой структуры. Каждая строка ВОР должна иметь соответствие в аналитике КС-2 и в субсчёте учёта НЗС. Тогда % готовности по любому разделу считается автоматически.

Подробнее о том, как составить ведомость объёмов работ, привязанную к WBS и к структуре КС-2 — в статье «Ведомость объёмов работ: как составить и превратить в базовый план проекта».

Учёт НЗС в evanalysis.pro

В evanalysis.pro структура объекта строится один раз по ведомости объёмов работ: каждый раздел WBS получает плановый бюджет (PV) и сметную стоимость (BAC). При вводе данных из КС-2 платформа:

• автоматически рассчитывает EV и накопленный % готовности по каждому разделу;
• обновляет CPI, SPI и прогноз EAC в режиме реального времени;
• формирует S-кривую с фактическим прогрессом на фоне базового плана;
• готовит отчёт для банка (процент готовности + стоимость НЗС) одним кликом.

Вся информация об основах метода освоенного объёма — в хаб-статье кластера.

Источники

• Федеральный закон № 402-ФЗ от 06.12.2011 «О бухгалтерском учёте» — требования к первичным документам и аналитическому учёту.
• ПБУ 6/01 «Учёт основных средств» (утв. Приказом Минфина РФ № 26н) — порядок формирования первоначальной стоимости, отражения незавершённого строительства на счёте 08.
• ПБУ 15/2008 «Учёт расходов по займам и кредитам» (утв. Приказом Минфина РФ № 107н) — капитализация процентов по целевым кредитам в стоимость инвестиционных активов (п. 7–9).
• Постановление Госкомстата РФ № 100 от 11.11.1999 — формы КС-2 и КС-3 как первичные документы для отражения НЗС.
• ГОСТ Р 57363-2016 «Управление проектом в строительстве» — п. 7.3 «Управление стоимостью», метод освоенного объёма.
• PMI. A Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide), 7th ed. — раздел Earned Value Management, определения EV, PV, AC.
• Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» — порядок кадастрового учёта объектов незавершённого строительства (ст. 40).